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「不動産」コンサルティング

  ・ “KEN's Office”銀座事務所オープン!
  ・不動産個人オーナーになりたい方へ(ご注意)
  ・投資として不動産を活かしたい方へ(助言)
 ・貸ビルオーナーの皆さんへの提言
・「SPC」(法案)とは?
・「定期借家権」が施行されますが

・国土利用計画法の事後届出制とは?
・不動産関連Webサイト・リンク集
・不動産コンサルティング(業務内容)

不動産相談所

これは便利!・・・ 不動産実務支援ソフトシリーズ

   @ 土地路線価計算表

   A 建設/賃貸事業化採算計算

      B 不動産物件チラシ(売却・賃貸)    C 重要事項説明書(売買・貸借)
    D 入札審査集計表    E 借入返済計画表
      F ビル長期修繕計画表  


● 不動産個人オーナーを目指す方へ(ご注意)

「住宅ローン」は、銀行の「資産」であって、個人にとっては「負債」です。
「賃貸用マンション等の投資」には、金利リスク・空室リスク・値下がりリスクという3大リスクが伴うことに充分注意してください。


 家族の表札を初めて掛ける「家」を、100%自己資金で取得できる幸運な人は希少だと思いますが、住宅ローンで購入し返済が始まって1〜2年あたりで、金利の大きさにびっくりすることになります。

 自己資金がたまる前に、「住宅ローン」で取得した建物は、まだ若い家族が今様の近代的設備を、ただちに享受することができるという「使用価値」は先手必勝だと思いますが、自己資金が20%程度で30年間以上の分割返済は、「銀行の儲け」である金利の負担代償があまりにも大き過ぎると言えます。

 この「金利」や「固定資産税・都市計画税」、「修繕維持費」というランニングコストの他に、「ローン手数料」、「不動産仲介料」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「登記手数料」などのイニシャルコストなど、支払った全ての金額を超えた価格で売却できた(換金できた)ときに初めて「資産」だったことなります。

 ここで注意すべきは「売却価格」です。「土地は必ず値上がりする」という“土地神話”があった時代は二度と来ないし、平成16年に入った現在も、平成3年(1991年)以降の地価下がりが続いている場所が多いのです。つまり、退職時に全額返済できて住宅ローン債務が無くなったとしても、損得からすれば「赤字決算」だった方がほとんどだと思います。(私自身も、この返済力を他に活かせなかったのかなどと反省しています!)

 以上から、購入時から負債を背負わない不動産投資を実現させるには、自己資金力がキモ(肝心)になります。「生活資金」に影響のでない範囲内で、「投資用基礎資金」を、いつまでに、いくら貯められるか、計画的貯蓄しかないと思います。 最初の貯蓄さえできれば、初回の借金を完済した次から、給料以外からの収入(賃貸不動産差益額など)=キャッシュフローの範囲内で投資が実行できるようになり、「投資が投資力を生む」良循環を達成できるのです。

 「投資用賃貸マンションは絶対お徳ですよ!」というセールスが多いですがが、業者の示すものを信じないで、精通者などに相談しながら必ず自分で、「賃貸事業計算」を、最悪・普通・最良ケースで予測してみるなど、詳細に行ってみることをお奨めします。「確定申告すれば税金が戻って来ます。」ということは逆に、利回りが5%未満の不良賃貸不動産である場合が多いからです。(投資何年目で、年間損益や累積損益、キャッシュフローが黒字転換するのかが明確であれば良いですが・・・。)

  一方、賃貸用不動産投資は、現在および将来の対象不動産の価値判断が適切に行われて初めて、その後の賃貸事業採算を正しくはじくことができるます。このため、不動産の精通者、プロがいる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。最終候補物件は、必ず自分の足で何度も現地に行ってみることが不可欠です。不動産の価値を具体的に理解ができ、良かれ悪かれ次の投資に活かせるからです。また、遠隔地の不動産、地縁の無い不動産は投資を避けるのが基本です。判断する情報がどうしても希薄になり、地場に起きる変化の把握も遅れやすい、交通費などコストが課題になるなどのリスクが大きいからです。

 それほど遠くではないけれども、管理は地元の不動産店などに任せるほうが実務的だと考えたら、これを含めて諸経費は賃料の15%程度と予定します。この他、投資資金の借入返済(金利込み)は、他の不動産収入差益などを充てる範囲内であることが基本です。逆に言えば、キャッシュフローを睨んで投資規模を決め資金調達することになります。

  家主として対人関係や計算が面倒で好まないという方には、“小口家主”になることができる「不動産RIET」という不動産証券投資の方法があります。
  現在のところ運用対象不動産は、大都市のオフィスビル中心に構成されていますが、一流の不動産企業が一流のビルを選別運用しているため、一般株式のように変動が少なく、値上がりよりも年間4〜5%前後になる配当を目指すことができます。1口20〜80万円前後の価格で売買とも証券会社ですぐできます。デフレ・低金利時代の好商品だと思います。
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● 所有不動産を活かしたい方へ(助言)

 貸しビルや土地を持っているだけでは、値上がりどころか値下がりして目減りして行きます。売却換金して資金を他に運用するか、より効率的な不動産事業化に踏む出すのか、二者択一が迫られている時代に入っています。

  「不動産金融」という言葉が注目されてきました。「不動産RIET」、「不動産証券化」という言葉も最近新聞紙上に毎日目にします。未だかってない不動産価値変動が起きている証だと思います.。
 
このことは、「良い不動産」と「悪い不動産」がますます峻別される時代に向かってゆくことをも示しています。過去いくらで土地を買い建設した不動産かということよりも、今、収益をいくら生むことができる不動産かどうかが問われることでもあります。

 ですから、何もしないまま所有すればするほど価値は下がり、活かせば活かすほど不動産価値の下落を維持し、増加させることにつながることは間違い有りません。

 地価は、バブル崩壊の1991年前後の価格水準に戻ることは決して有り得ないというのが通説になっています。あのような急上昇は世界史上稀有のことで、他国ではその1/3程度の上昇勾配があっただけです。不良債権処理が進み、わが国経済の透明性が高まるとともに景気がインフレ方向に転ずれば、現在は東南アジア各国へ回避している世界マネーが我が国内に流入して、瞬く間に不動産投資の勝負がついてしまうと予測されています。

 収益力も一定水準まで回復できる「選ばれる不動産」にすれば、ビルオーナーとしての明日は明るいと思います。所有権を移さないかわりに、賃料の10〜15%前後の手数料を払い、不動産の評価、企画提案、運用などは事業のほとんど全てを、不動産・金融・会計・法律などからなるプロ集団に任せるのも一法でしょう。所有ビルが彼らの選定に適えばということですが・・・。
                                                                                
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● 貸ビルオーナーの皆さんへの提言

  あなたの不動産は、地域や時代ニーズに取り残されていませんか?
「不動産の価値は、変化に追いつき追い越す先にある」と私たちは考えす。

 不況の今、都心では大型高層の総合ビルが続々と竣工し、日を追って今までの立地価値が変化しています。いままで満室だったオフィスビルの貸室が、あっというまに空いてしまい、次のテナントがなかなか決まらない場合が多くなってきました。特に商業地にあるビルのB1階から2階の店舗事業者は、人の流れの変動に敏感ですから、間髪入れないで出て行ってしまいます。他の業種店がすぐ入るだろうと思っても当てが外れるほうが多くなりました。最近の不動産市場は、表通りと裏通り、大型ビルと中小ビル、中心街とそれ以外の街というような現象、「二極化」が起きているのはご存知のことと思います。

 こうした場合、バブル以前だったら大型開発ビルに対抗して、周辺の中小ビルオーナーが協力し合って建替えということもできましたが、近年の長期に低落した賃料だったため投資に回すような資金蓄積も無く、将来採算も心配です。他のオーナー達も同じですから計画が進まないのは明らかでしょう。

  テナントが付かず、入ったとしても賃料収益が薄ければ、もう、ビルを売却してしまおうと考えても、そうした流れは、やはり他ビルオーナーも同じなため売ビルラッシュとなり、ようやく付いた買手からは収益本位の厳しい選別に叩き売り値しかつけられません。売れなければ、少しでも所有コストを削減することに着手しなければなりません。・・・ でも、本当にそれだけで良いのでしょうか? あなたは不動産賃貸事業が心から面白いでしょうか?

 私たち“KENs Office”は、こうした賃貸不動産の「リフレッシュ・コンサルティング」が得意です。私たちは「リフレッシュ後の可能性=答え」を、その不動産自身から見つけられると確信しています。

  私たちは、長年にわたり不動産を運用してきた、あなたの目線を確認したうえで、あなたの不動産の客観的な価値や問題点を診断させていただき、その後「ビル・リフレッシュ化提案」に耳を傾けていただきます。
 
 テナントに出て行かれたまま、テナントがなかなか決まらない賃貸不動産を見るとき、私たちは、オーナーが規模や見た目ばかりに問題意識を置く余りに、基本的な改善ポイントを見つけられていないのでは?・・・と思うことがあります。
そんなときにこそ、私たち“KENs Office”がお役に立てるのではないかと思います。

 ご存知のとおり、不動産の価値は、(農地・林地を除けば)それ自身の価値=地耐力、土壌の質などより、存する位置の価値です。言い換えれば「まわりの価値」であって、「うちの土地はうちの自由にして何が悪い!」と勘違いするところから“ズレ”が始まると思います。

 「まわり」とは、所有土地の隣接不動産の価値、接している道路の価値、周辺街区の(不動産活用)価値、その街全体の(不動産活用)価値などの集積が、あなたの不動産の価値である、このことを私たちは基本として診断を進めます。そして、今までの、今の、これから先の変化を、広い視点から見通したうえで、あなたの不動産を今どのようにしたら良いか、その“打開プラン”を提言させていただきます。

 私たち“KENs Office”の「リフレッシュ・コンサルティング」は、次のような手順であなたの期待に応えます。

@ リフレッシュ診断スタート 
         ・・・ 見積書を提出→業務委託契約を締結
A 広域地域調査・診断
         ・・・ 歩行者動線、駅乗降客、主要施設 etc.
B ビル調査・診断 
         ・・・ 管理コスト・修繕履歴・内外装・設備・運営 etc.
C 事業採算分析・診断 
         ・・・ 賃貸借契約実績・契約内容・事業計画 etc.
D リフレッシュ化調査交渉  
         ・・・  用途変更、小修繕見積り、テナント構成 etc.
E リフレッシュ提言(提言書説明)
         ・・・ リフレッシュ化代行(別途 コンサルティング契約)

   ・不動産管理/運営代行(別途 業務請負契約)
  ・アセットマネージメント(別途 顧問契約) 
 
    

       不動産経営の“トータルソリューションサプライヤー”
    “KEN's Office”のプロパティマネージメント事業は、
不動産経営に必要な総合的な
    次のサービスを提供できます。
    ビルオーナーやアセットマネージャーに代わって、不動産の維持・運営・管理を行ない、
    不動産収益と資産価値を向上させていく提案をしています。主な業務は以下の通りです。

   (1) 運営統括業務 : ビルオーナーと協議し、ビルの運営方針を策定
   (2) 賃貸事業化企画 : 賃貸市場の動向調査、賃貸条件の立案と策定
   (3) テナントリーシング : リース計画の立案と実施、仲介業者営業、テナント審査
   (4) テナントマネジメント : 契約条件などの改定、テナント情報収集・状況把握
   (5) レポーティング業務 : 受託物件の年間予算、マンスリーレポートの作成
   (6) コンストラクション・マネジメント : 修繕計画の策定、提案、実施

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   “KEN’s Office” 銀座事務所オープン
                           (2006年1月5日)

  1 所在地         〒104-0061  
             東京都中央区銀座6-6-1
             「銀座風月堂ビル」5階(「銀座ビジネスセンター」内)

  2 名 称          「ケンズ・オフィス」

  3 代 表          代表  大澤 憲(おおさわ けん)

  4 連絡先          電話03-5537-6959  FAX 03-5537-5281 携帯 080-1173-8503
                         Eメール k-ohsawa@my.email.ne.jp  
  5 ホームページ      “KEN’s Office” URL http://ken9821.web.fc2.com/ 

  6 創 業           平成9年1月1日(Webサイト・オープン)

  7 業 務           時代と地域に合った不動産再活性化を提案し、便利で豊かな街づくりをサポート
                        する「不動産事業コンサルタント」として、次の業務を請負います。

                         ◆「遊休・低利用不動産」を活性化できるかどうかを調査・提案します。
                ・建設/賃貸事業化企画提案 ・不動産リフレッシュ化調査/診断・提案 

             ◆ 賃貸中の事務所・店舗・駐車場などの事業レベルを確認できます。
                ・不動産価格調査 ・事業採算分析/診断 ・テナントリーシング(客付け)
 
           
             ◆ 貴社の顧問として不動産事業経営を専門的にサポートいたします。
                @運営統括業務 Aレポーティング(受託物件の年間予算/月間報告)
                Bテナントリーシング(客付け企画) Cテナントマネジメント(管理運営) 
                Dコンストラクション・マネジメント(長期・短期修繕計画の策定/実施)
                E経営診断報告(定期経営診断報告会)

             ◆ 売主・買主あるいは貸主・借主の代理人として交渉から締結まで代行します。
                ・“両手”仲介人に依存するリスクとコストを回避し取引完了(エスクロー)

             ◆不動産業務の情報化など実務を効率化する改善・指導を行います。
                ・職場LAN敷設 ・ホームページ開設・運営 ・パソコン研修(個人レッスン)          
                ・各種パソコン実務ソフトの開発(ベクター社よりシェアウエア登録販売中)

  8 実 績    所長(大澤 憲)は、日本ビクター(株)及びビクター不動産(株)に計37年間、
            不動産の調査、交渉、開発企画、賃貸、管理、仲介など実務を行う。
            約24年間、賃貸不動産の企画・建設・賃貸・管理、不動産調査・分析・評価、
            不動産売買・貸借の仲介などの処理を不動産精通者(担当部長)として体験。
            その他、職場LAN敷設、ホームページの開設・運営、パソコン研修講師及び
            日本ビクター(株)の経営相談員、全社ファイリング運動推進責任者などを歴任。

  9 資 格    ・宅地建物取引主任者(東京都知事登録)
            ・中小企業診断士(通商産業大臣登録)
            ・情報処理技術者(SAD)(通商産業大臣登録)

  10 報 酬   @ “KEN’s Office”会員:入会金50,000円、会費(顧問料):月50,000円
            A 相 談:電話・FAX・Eメールによる相談はすべて無料
                                   面談→(有料:1回1時間10,000円〜)、実働→有料:別途見積書提出
            B 実働による代理業務、実施調査などは別途実費(日当20,000円+交通費など)
  
  ※  ・初回の不動産事業に関する相談は、当面無料で行います。
    ・ご紹介いただいた方が会員となった場合、会費1ヶ月無料とさせていただきます。

  
           

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   Q 「SPC」というのは何ですか?
 
  特定目的会社による特定資産の流動化方式のことです。
     
バブル崩壊後から続いてきた景気低迷に対して、停滞する不動産市場を動かすため、
       「担保不動産」の流動化促進を図る手法として「SPC」(Special Purpose Company)と
      いう、資産担保証券「ABS」(Asset Backed Securities)を発行する「特別目的会社」を
      創設し、特定資産(担保不動産等)を買受け、運用収益を還元する投資家を募る仕組
      みです。
                平成10年9月1日から施行済み:
                                                 「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」


      ここで「不動産開発・管理運営等」は、「サービサー」(不動産会社等)に委託し事業運
      営の採算や管理運営等を行います。(サービサーは、法務大臣の業務許可が必要。)

      SPCによる買受け代金は、銀行等の債権者への返済に充てられることになり、市場
      価値の高いものから流動化してゆくことが期待されています。

      効 果:  @ 投資家→ 資産を裏付けとする新たな投資商品の誕生による運用幅拡大。
            A 一般企業→ 所有資産を裏づけとする新たな資金調達手段の誕生。
            B 金融期間→ 資産処分による自己資本比率の向上、不良債権処理の促進。
            C 不動産市場→ 不動産取引の活性化。 

      特定資産: @ 使命金銭債権(銀行の貸付債権、リース債権、企業の売掛金等)
                          A 不動産(宅地・建物)
             B 上記@Aを信託する信託の受益権               return.gif (86 バイト) 


   Q 「定期借家法」が施行されるようですが?
   12月9日参議院本会議で可決・成立、2000年3月1日施行されます。
   
 
現行の借家制度は、戦時緊急立法の一環として制定された「借家法」により導入されて
     以来、平成3年の「借地借家法」改正の際にも、借手保護の基本的な考えかたが維持さ
     れて現在に至っています。この結果、住宅の質的改善が立ち遅れたり、高額立退料の
     慣行を生んだり、新規賃料より継続賃料の方が低いという歪みが発生するようになって
     しまいました。

     見直し機運の高まりを受けて、昨年秋より法務省や自民党も、調査や審議を開始し、正
     当事由の規制による弊害を解消し、低廉で良質かつ多様な住宅サービスの提供促進な
     ど、経済活性化へのインセンティブとして導入する方針を固め、法制化へ整備しました。

     今国会で「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法案」として成立しました。

     「定期借家法」のポイント:

         @ 正当事由は必要なくなりました。
         A 書面を渡して説明しなければなりません。
         B 期間満了6ヶ月以上前に、賃貸借が終了することを通知しなければなりません。
         C 居住用建物に限り、賃借人は次の条件があれば中途解約ができます。
           ・床面積200u未満であること。 
           ・転勤/療養/親族の介護その他やむを得ない事情により生活の本拠と出来なくなったこと。
         D 経済事情の変動などがあっても、特約どおり賃料改訂が認められます。
         E 施行前に締結された賃貸借契約には、定期借家法は適用されません。
         F 居住用建物に限り、従前の賃貸借契約の合意解約と新規の定期借家契約締結はできません。
           ・別の建物を定期借家契約で貸すことはできます。
           ・非居住用建物を合意解約して、新たに定期借家契約を締結することはできます。

      *国は、2000年3月から4年を目処に必要な措置を行い法整備を行うことになっています。

                           以上、「青葉法律事務所 弁護士 森田茂夫」資料より  return.gif (86 バイト)

    

       Q 「国土利用計画法の事後届出制」について知りたい?
          A 大規模な土地の取得者が、2週間以内に届け出る方法に変更になりました。

    1 概 要

    最近の地価動向等の状況下においては、全国一律に土地取引について事前届出制
    を維持し、価格に関する規制を課す必要性は低くなっています。
      このため、事前届出制に代えて、事後届出制を設け、適正かつ合理的な土地利用
    の確保を図る観点から審査等を行うとともに、取引価格を常に把握することとしました。
    
    また、今般、事後届出制へ移行するが、今後とも、局地的には地価の上昇が生じるお
    それも否定できないことから、地価が相当程度上昇する場合などには、都道府県知事
    又は指定都市の長が機動的に区域と期間を限って大規模な土地取引についての事前
    届出制を実施する注視区域制度を新たに設けるものです。

     2 利用目的に関する助言・勧告等

    都道府県知事は、価格については勧告等を行わないこととし、適正かつ合理的な土地
    利用の実現を図るため、土地の利用目的に関し、必要な助言、勧告等を行うことができ
    るものとしました。
    なお、勧告については、土地の利用目的が、土地利用基本計画その他の土地利用に関
    する計画(公表されているものに限る。)に適合せず、適正かつ合理的な土地利用を図る
    ために著しい支障があると認められるときに限りできることとしました。

    3 事前届出制を要する「注視区域」

    都道府県知事は、地価が相当な程度を超えて上昇し、又は上昇するおそれがあり、これ
    によって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区
    域を、期間を定めて、注視区域として指定することができるものとしました。
 

    注視区域においては、大規模な土地について取引をしようする者は、事前に価格及び利用
    目的を届け出なければならないこととする等の措置を講ずることができることとしました。
    (現行の事前届出制と同様)

     4 施行期日
    公布の日(平成10年6月2日)から起算して3月を超えない範囲内において政令で定める日
    から施行。 (平成10年9月1日から実施されています。)

    5 問い合わせ先

    国土庁土地局土地利用調整課 加藤さん、宮坂さん
      TEL 3593−3311(代表) 内線7431・7438

             

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(不動産関連Webサイト)
不動産ビジネスの厳選インターネット情報源
<< 更新:2003.8.29 >>

          * 使い方:ご希望の、青色アンダーラインつき文字列(URL)をクリックしてください。 

 Yahoo! 不動産  <Yahoo! JAPAN>

http://realestate.yahoo.co.jp/

不動産の物件情報から開発、税務、地図などあらゆる知識が得られる総合サイト。

at home web  <アットホーム>

http://www.athome.co.jp/

全国の「不動産総合情報サイト」というだけある。物件情報は全国にあって、住宅から店舗までが図面・写真入りで明快にわかる。不動産店に配布されている「物件情報チラシ」で長い歴史を持つ会社だからこそのきめ細かさと安心感が感じられる。

 fudosan.jp  <不動産総合情報サイト>

http://fudosan.jp/

Fudosan.JPはリアル・タウン・ジャパンによって運営されている「不動産関係者と一般の方との橋渡しサイト」

ホームナビ

http://www.homenavi.or.jp/

(社)不動産流通経営協会会員各社の登録する日本最大級物件情報サイト。企業プロフィール、財務情報、リアルタイム株価情報、ビジネスリンク集。NTT等運営。

MITSUI FUDOSAN ON-LINE  <三井不動産>

http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/

不動産事業開発に定評のある同社の不動産センスとデータが参考になる。

ISAIZ 住 宅 情 報  <リクルート>
http://www.isize.com/house/ 
もっともポピュラーな住宅雑誌として人気が高い「住宅情報」Webサイト。
Web SANKO <三幸エステート>

http://www.websanko.com/

主要都市のビル貸室をカバーする同社の市場相場が参考になる。

e−miki.com <三鬼商事>

hhttp://www.e-miki.com/index.htm

ビル貸室仲介の老舗として待たれたいた同社のホームページである。

生駒シービー・リチャードエリス・コーポレイトサービス(株)

hhttp://www.ikoma-cs.co.jp/syataku-os_tokucho.htm

オフィスビル貸室仲介の全国ネット企業の市場分析データは有益である。

財産評価基準書 路線価図 評価倍率表  <国税庁>

http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm

2001年10月、国税庁から「財産評価基準書 路線価図 評価倍率表」がWeb公開された。

土地総合情報ライブラリー <国土交通省>

http://tochi.nla.go.jp/

全国の標準地価・基準地価が、地域・用途・価格で検索・リストアップできる。

建設物価 <(財)建設物価調査会>

http://www.kensetu-bukka.or.jp/index.html 

建設費指数、主要建設資材の市況・価格動向などが有る。

タックスアンサー <国税庁>
http://www.taxanser.nta.go.jp/
印紙税から法人税まで、最新の国税すべてが調べられる便利なサイト。

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<< 不動産コンサルティング分野 >>

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価格査定/鑑定

不動産管理

物件調査/分析

いくらするのか?

契約・修繕・境界など

最有効活用は?

仲介/代理

事業採算分析

情報化武装

安全・確実な貸借・売買

建設/賃貸事業等

インターネット・LAN

不動産税務

不動産経営

不動産情報

節税・活用対策

経営診断/指導

 新規事業/ビジネス 

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