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ブログ : 【不動産買主代理人】 でQ&Aできます。

              

不動産は、個人にとっても企業にとっても、非常に大切でウエイトの高いものですが、

                 真剣になればなるほど、価格や権利確認や税務支出など奥が深く広がってゆき心配になってきます。
 個人的体験から出る会社の上司や同僚たちの意見だけでは参考になりますが決して満足できません。

「不動産」の本質的な理解が、毎日取り扱っているほどの体験からしか得られない
「不動産の個別性」、「不動産への価値集積」、「不動産価値の変動性」などにあるからです。

結果的に言えば、大事な財産としての不動産だからこそ、
間違いの無い、精通者・専門家に頼った処理が不可欠だということです。
不動産を所有すれば、ほぼ安全確実に賃貸が保証される右上がりの時代は過去になりました。

不動産ほど、専門的知識と事例体験と社会や地域の動きを読み、かつ
現実にあっては、交渉力・決断力・調整力の要る取引処理は少ないでしょう。
それは、やはり不動産が個人的な生活や企業活動の基盤である重要財産だからです。



   ● 不動産活性化のヒントとサービスを提供します!
      “KEN's Office”の不動産診断&サポート

      時代と地域に合った不動産再活性化を提案し、便利で豊かな街づくりのために
           あなたの所有不動産は、今、最有効使用していますか?

                              ◆「遊休・低利用不動産」を活性化できるかどうかを調査・提案します。
                   ・建設/賃貸事業化企画提案 ・不動産リフレッシュ化調査/診断・提案   

                 ◆賃貸中の事務所・店舗・駐車場などの事業レベルを確認できます。
                   ・不動産価格調査 ・事業採算分析/診断 ・テナントリーシング(客付け) 
            
                ◆売主・買主あるいは貸主・買主の代理人として交渉から締結まで代行します。
                   ・“両手”仲介人に依存するリスクとコストを回避し取引完了(エスクロー)

                ◆不動産業務の情報化など実務を効率化する改善・指導を行います。
                   ・職場LAN敷設 ・ホームページ開設・運営 ・パソコン研修(個人レッスン)    
                   ・各種パソコン実務ソフトの開発(ベクター社よりシェアウエア登録販売中)


         ● 不動産経営に総合的なサービスを提供します!
                “KEN's Office”のプロパティマネージメント
              ビルオーナーやアセットマネージャーに代わって、不動産の維持・運営・管理を行ない、
            不動産収益と資産価値を向上させて行きます。「不動産顧問」契約による業務です。

             (1) 運営統括業務 : ビルオーナーと協議し、ビルの運営方針を策定
            (2) 賃貸事業化企画 : 賃貸市場の動向調査、賃貸条件の立案と策定
            (3) テナントリーシング : リース計画の立案と実施、仲介業者営業、テナント審査  
            (4) テナントマネジメント : 契約条件などの改定、テナント情報収集・状況把握
            (5) レポーティング業務 : 受託物件の年間予算、マンスリーレポートの作成
            (6) コンストラクション・マネジメント : 修繕計画の策定、提案、実施
              (7) 経営診断報告 : お預かりの全ての不動産の定期診断と報告


              
  * お受けできる上記の各業務あるいは全業務に対し、対象物件を確認後、見積書を提出します。


不動産の買い手(投資者)のリスク回避ビジネス・・・
日本版「エスクロー」、「バイヤーズエイジェント」登場!

失敗をしたくない、できない高額な不動産の購入・投資のはずです。
売り手から預かった不動産を効率的に売りたい不動産店、仲介業者が、
あなたのために、売りたい不動産の問題点や瑕疵、弱さなどを言うでしょうか?

確かに、法令で「重要事項説明書」に明示・説明をすることになっている事項はあります。
しかし、問題とするには「程度が弱い」ことや、買ってからの「損得」や「効率」など、
そこから漏れるが、買手(投資者)にとって重要なことも多いのです。

「それ以外は、買手(投資者)自身による自己判断、自己責任の範囲」・・・
なぜ、個人の場合、買主(投資)側に仲介業者が付かないのでしょうか?

いいえ、実は付いているのです。

不動産店で、契約調印と売買代金を支払い、所有権移転登記申請手続きをするときに、
諸経費のうち「仲介料」を支払う場合と、支払わないくて済む場合がありますが、
大手不動産チェーン店の場合は、ほとんどが請求され支払うことになります。

業界でいう「両手」=「売買双方仲介」=売主側・買主側両者の仲介を行っているからです。
「売買代金×6%+12万円」(3000万円で192万円)が不動産店の収入になっています。

「事業用不動産」の場合は、ほとんどの場合、買主側に仲介業者(関係会社など)が付くか、
管財部や総務部の社内精通者が入って売側仲介業者と直接交渉を行うことになり、
購入候補物件に対して、厳しい調査・確認と、価格交渉が何回と行われます。

欧米では、不動産の売買にプロのコンサルタントを雇うのはいわば「常識」です。
特に、「エクスロー」、「バイヤーズ・エージェンシー」など、買手(投資)側支援が注目されます。

法令で定める「取引斡旋業務」ではないため、手数料は半分から3分の1以下と経済的です。
希望の不動産を的確に探し出し、売主側と交渉し、迅速かつ最少価額で入手できることにより、
その創出額=節約額から充分にペイできる低額で済むこともメリットです。

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“KEN's Office”は、おなたのお役にたつメニューとして次のものをご用意しています。
・・・ 先ずはメールで、ご遠慮なく、ご相談ください。

“KEN's Office”の不動産取得関連サービス

  ◆ 《 購入前相談 》 ◆  ・・・ メール照会:無料、1案件 5,000円、税別
           ・不動産を購入(投資)前の心配や不安なポイントを相談したい場合にプロとしてアドバイスします。
       (現地を見たうえ、調査をおこなったうえのアドバイスではありません。)

  ◆ 《 契約書相談 》 ◆  ・・・ メール照会:無料、1案件 20,000円、税別
      
・不利な契約、間違った契約を予防するため、契約書案の問題箇所、修正案をご報告します。
       (場合によっては、判断に必要な書類のご提供をいただきます。)

  
◆ 《 物件確認相談 》 ◆  ・・・ メール照会:無料、1案件 50,000円、税別
      
・契約調印直前に説明を受けることが多い「重要事項説明」を、あなたの代理人として、売り手側
       の業者(宅地建物取引主任者)に、予め案の段階で求めながら、重要ポイント明記をさせます。
       (予め、当事務所に対し所定の「代理人委任状」をいただくことがあります。)
       (現地を見たうえ、調査をおこなったうえのアドバイスでありません。)

      
  
◆ 《 賃貸事業採算相談》 ◆  ・・・ メール照会:無料、(以下 案件1件別・税別)
                     ・住宅賃貸 50,000円、店舗賃貸80,000円、オフィスビル賃貸100,000円

      ・建物図面案、賃貸借契約書案などの提供をいただき、20〜30年間の事業採算計算書から、
        改善対策、交渉条件目標などを明確に提示します。
       (すべては、Eメールにて授受して行います。面談では行いません。)


  ◆ 《 物件調査/価格査定》 ◆  ・・・ メール照会:無料、(以下 案件1件・税別・交通費等経費込み)
                     ・土地  300,000円、・マンション 150,000円、・戸建 200,000円

      ・購入(投資)にあたって最も大事な価格、競合物件、周辺地域の動向、相場などを、現場調査
        に基づいて比較・分析して、所定の報告書を提出します。
        (予め、謄本・実測図・住宅地図などをご提出いただきます。)


  ◆ 《 買主代理相談
》 ◆  ・・・ 不動産価格の1% (最低価額 300,000円、税別・交通費等経費込み
      
・目標とする不動産の探索から、調査・分析、価格交渉から契約・取得まで、一環して買手側の
       窓口として実務をお受けします。 契約調印時まで、すべて任せて安心の一括処理です。

  
ご注意: 物件立会、契約調印、価格交渉など、現場への同行はいたしておりません。(ご相談可)


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